APE – Attestato di Prestazione Energetica: guida completa per proprietari e acquirenti

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L’APE è un documento tecnico obbligatorio in molte situazioni immobiliari, redatto da un professionista abilitato secondo quanto previsto dal D.Lgs. 192/2005 e DPR 75/2013.
Descrive le caratteristiche energetiche dell’edificio e attribuisce una classe energetica da A4 (alta efficienza) a G (bassa efficienza).

📌 Quando è obbligatorio l’APE?
  • Compravendita: deve essere prodotto prima del rogito e consegnato all’acquirente.
  • Locazione: deve essere allegato al contratto di affitto.
  • Annunci immobiliari: la classe energetica deve essere indicata già nella pubblicazione.
  • Ristrutturazioni importanti (oltre il 25% della superficie disperdente): va aggiornato.
  • Accesso a detrazioni: è richiesto per Superbonus 110%, Ecobonus, Bonus Casa, ecc.
🔍 Cosa valuta il tecnico certificatore?

Il professionista esegue un sopralluogo obbligatorio (DPR 75/2013, art. 4) e rileva:

  • Geometria e orientamento dell’edificio
  • Materiali dell’involucro opaco e trasparente (pareti, coperture, infissi)
  • Tipologia e rendimento degli impianti termici, ACS e ventilazione
  • Presenza di fonti rinnovabili (fotovoltaico, solare termico, pompe di calore)
  • Eventuali interventi migliorativi già effettuati

Il calcolo segue algoritmi normati basati sul software certificato (es. DOCET, TerMus, Edilclima, ecc.), secondo le UNI/TS 11300.

🧾 Contenuto dell’APE
  • Classe energetica globale dell’edificio
  • Indice di prestazione energetica non rinnovabile (EPgl,nren) e rinnovabile (EPgl,ren)
  • Consumi stimati annui per kWh/m²
  • Emissioni di CO₂
  • Raccomandazioni per il miglioramento della prestazione (non vincolanti)
⏳ Durata e validità
  • Valido per 10 anni, salvo modifiche significative all’impianto o all’involucro edilizio
  • Può decadere prima in caso di mancata manutenzione degli impianti (es. revisione caldaia non eseguita)
💰 Quanto costa e cosa diffidare

Il costo varia in funzione della tipologia e metratura dell’immobile, ma un APE regolare non può prescindere dal sopralluogo. Prezzi troppo bassi (<60 €) e senza ispezione visiva non sono conformi alla legge.


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